Decyzja o sprzedaży domu jest poprzedzona długim okresem namysłu, analizą rynku, sprawdzaniem cen i przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Istotną rolę odgrywają kwestie podatkowe. W Polsce przepisy podatkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości są skomplikowane i wzbudzają niepewność. Podatnicy mają sporo wątpliwości co do tego, czy przysługuje im zwolnienie z VAT przy sprzedaży domu, czy muszą zapłacić ten podatek. Do doradców finansowych zgłasza się mnóstwo osób, które nie rozumieją przepisów podatkowych, a nie chcą popełnić kosztownego błędu.
Ogólne zasady dotyczące VAT przy sprzedaży nieruchomości
Główną zasadą przy sprzedaży nieruchomości, w tym domów jest to, że obojętne są one podatkiem VAT. Nieruchomości są towarem, które podlegają obrotowi i są objęte opodatkowaniem. Przepisy ustawy o podatku VAT przewidują liczne zwolnienia z opłacania tego zobowiązania. Zwolnienia dotyczące VAT przy sprzedaży domu obejmują następujące sytuacje: kiedy nieruchomość ma być zasiedlona po raz pierwszy oraz kiedy między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nie minęły dwa lata. Kluczowe jest rozumienie terminu „pierwsze zasiedlenie”, bo nie jest ono tożsame z „pierwszym użytkowaniem”. Może okazać się, że w budynkach użytkowanych przez wiele lat nie doszło. Zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia, zawartą w ustawie o VAT jest to „oddanie do użytkowania nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”. Na podatek VAT przy sprzedaży domu mają wpływ wszelkie ulepszenia, ale nie w rozumieniu potocznym, tylko zgodne z ustawą o podatku dochodowym. Przeciętnemu podatnikowi trudno jest połapać się w tych przepisach.
Ulepszenie domu
Aby uzyskać zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży domu trzeba mieć bardzo dobre rozeznanie, w tym, które czynności naprawcze mogą uznane za ulepszenie domu. W myśl ustawy o podatku dochodowym za czynności naprawcze uznaje się: powiększenie domu (budynku budowli), rekonstrukcję (odtworzenie częściowe lub całkowite) domu, adaptację na inny cel niż nieruchomość była pierwotnie przeznaczona lub modernizację nieruchomości. Zwolnienie z VAT przy sprzedaży domu nie przysługuje w przypadku zwykłego remontu, to znaczy takiego, który nie stanowi ulepszenia w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym. Ważną informacją jest, że koszty ulepszenia muszą wynosić minimum 30% wartości nieruchomości. Jeżeli budynek zostanie oddany do użytku po przeprowadzonym ulepszeniu przy spełnieniu warunku finansowego, to takie użytkowanie jest uznawane za pierwsze zasiedlenie i podlega zwrotowi VAT przy sprzedaży domu.
Kiedy płacony jest podatek VAT od sprzedaży domu?
Uzyskanie zwolnienia z VAT przy sprzedaży domu jest w praktyce bardzo trudne. Sprzedaż domu podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli właściciel nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku lub wydatki były niższe niż 30% początkowej wartości nieruchomości.
Sprzedaż domów jednorodzinnych przez dewelopera
Deweloperzy sprzedają nowe domy. Klientów interesuje, czy nowo wybudowane nieruchomości objęte są podatkiem VAT. Urzędy skarbowe przyjmują, że VAT przy sprzedaży domu wynosi 8% , jeżeli nieruchomość oddawana jest w stanie surowym zamkniętym lub otwartym. Stawka VAT w wysokości 8% jest właściwa także dla budownictwa społecznego. Maksymalny metraż domu, na który może przysługiwać obniżona stawka VAT to 300 m2. W przypadku domów o powierzchni większej niż 300 m2 lub mieszkań większych niż 150 m2 stawka VAT wynosi 23%. Jeżeli część domu do 300 m2 jest powierzchnią użytkową służącą budownictwu objętemu społecznym programem mieszkaniowym, to VAT przy sprzedaży domu wynosi 8%. Warto wiedzieć, że infrastruktura towarzysząca, np.: brama, przyłącza, brama dojazdowa podlegają kwocie opodatkowania w wysokości 23%. Brama jest odrębnym obiektem budowlanym i dlatego podlega innemu opodatkowaniu niż dom. Zdaniem urzędów skarbowych konstrukcje budowlane wykonane poza bryłą domów w budownictwie mieszkaniowym opodatkowane są według stawki podstawowej, czyli 23%. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że co prawda nie można sprzedać domu i bramy dwóm różnym, obcym sobie osobom, to przepisy o dwóch stawkach VAT są zgodne z regulacjami unijnymi.
Kwestia VAT przy sprzedaży domu jest bardzo skomplikowana. Wątpliwości mają prywatni właściciele posesji, deweloperzy, a nawet urzędy skarbowe. Orzeczenia sądów i Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazują kierunek interpretacji i w znacznym stopniu wyjaśniają sprawę. W sądach toczy się wiele spraw w tym zakresie i każda ze stron (skarbówka i podatnik) mają nadzieję na korzystny wyrok. Zanim przystąpi się do transakcji kupna domu, warto przeczytać informacje o VAT przy sprzedaży domu i wszelkie wątpliwości rozstrzygać u doświadczonych radców prawnych, specjalizujących się w obrocie nieruchomościami.
