Mieszkanie na sprzedaż — co załatwić od strony prawnej? Po długich rozważaniach zapadła w końcu decyzja, o sprzedaży mieszkania. Zastanawiasz się zatem, co powinno się zrobić w takiej sytuacji, oprócz umieszczenia ogłoszeń i znalezienia kupca warto zadbać o porządek w swoim mieszkaniu na sprzedaż, nie tylko pod kątem wytarcia kurzu i wyprania dywanów, ale przede wszystkim o porządek ze stanem prawnym mieszkania.
Jakie dokumenty powinieneś mieć podczas sprzedaży mieszkania?
Sprzedając mieszkanie, które kupiłeś w stanie deweloperskim (lub nawet z rynku wtórnego np. na https://sardynianieruchomosci.pl/) powinieneś być na dobrej drodze do posiadania wszelkich niezbędnych dokumentów potrzebnych przy sprzedaży mieszkania. Gorzej, jeżeli mieszkanie dostaliśmy w spadku, wtedy musimy zaktualizować niektóre z nich, by kupcowi naszego mieszkania na sprzedaż przedstawić kompletny zestaw.
Dlatego zadbajmy, by mieć dokumenty związane z budową i oddaniem mieszkania do użytkowania: projekt architektoniczno-budowlany domu, w którym znajduje się mieszkanie, projekty przyłączy (gazowego, elektrycznego, wodociągowego) oraz instalacji gazowej, elektrycznej, grzewczej, wodociągowej i kanalizacyjnej, protokoły odbiorów przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego oraz kominiarskiego. Informacje o zmianach w projekcie i remontach. Dokumenty potwierdzające uregulowanie podatków: od nieruchomości, spadków i darowizn, zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem dochodowym.
Warto zgromadzić umowy i rachunki, na podstawie których do domu dostarczane są:
gaz – umowa z gazownią na przyłączenie do sieci i dostawę gazu, prąd – umowa z zakładem energetycznym z podanym przydziałem mocy, woda – jeśli jest wodociąg, umowa z PWiK (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji). Dzięki temu potencjalnemu nabywcy będziemy mogli przedstawić realne koszty utrzymania mieszkania zarówno w lecie, jak i zimie (okresie grzewczym).
Dobrze jest też ustalić z kupującym mieszkanie, jakie elementy wyposażenia domu (np. sanitariaty, meble na stałe wbudowane itp.) zostają i wchodzą w cenę. Najlepiej dołączyć taką listę do umowy.
Sprzedaż mieszkania — co załatwić w urzędzie?
Kiedy już masz zgromadzone wszystkie dokumenty, czeka Cię dodatkowa wyprawa. Czas pobiegać po urzędach. Warto bowiem sprawdzić, czy mieszkanie nie ma problemów z prawem. Bo myślę, że nie chciałbyś sprzedać mieszkania z wadami prawnymi? Id więc do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Sprawdź księgę wieczystą swojej nieruchomości. Upewnij się, że jesteś jedynym właścicielem nieruchomości (dział II) – może okazać się, że został tam ktoś błędnie dopisany. Dowiedz się, czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Upewnij się też, czy nieruchomość nie jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV). Jeżeli znajdują się tam jakieś stare zapisy, upewnij się i zadbaj o to, żeby do czasu sprzedaży mieszkania zostały usunięte.
W urzędzie gminy załatwisz resztę formalności — w wydziale meldunkowym sprawdź, kto jest zameldowany w domu, przekonaj się, że nie ma w mieszkaniu zameldowanych osób, które już tam nie mieszkają. Jeśli tak jest, wymelduj wszystkich lokatorów. Dzięki temu osoba zainteresowana Twoim mieszkaniem na sprzedaż będzie miała pewność, że nie kupi go “z dzikim lokatorem”.
Mieszkanie na sprzedaż — załatwienie formalności
W momencie, gdy znajdzie się już kupiec na Twoje mieszkanie na sprzedaż, powinieneś zadbać, by podpisać umowę przedwstępną. Strony transakcji mogą sporządzić same – na piśmie. Ważne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego i kupującego, opis mieszkania na sprzedaż, cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący zapłaci sprzedającemu.
Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle 10-20% ceny nieruchomości, choć oczywiście strony mogą ustalić inną kwotę. Trzeba to jednak starannie przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie „straty” jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeżeli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. W przypadku gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny. W tym momencie uzgodniłeś z kupującym wszystkie niezbędne zagadnienia odnośnie do sprzedaży mieszkania. Teraz czas sfinalizować transakcję i udać się do notariusza.
Mieszkanie na sprzedaż — co załatwić u notariusza?
Kiedy znalazł się już kupiec na nasze mieszkanie na sprzedaż , udajemy się do notariusza, aby sfinalizować transakcję. W trakcie spotkania z notariuszem ten raz jeszcze sprawdzi stan prawny mieszkania, tożsamość sprzedawcy i kupującego, a następnie sporządzi notarialną umowę kupna — sprzedaży. Wtedy kupujący zobowiązany jest do zapłacenia Ci pozostałej kwoty za mieszkanie. W tym momencie dochodzi do przeniesienia własności mieszkania. Pamiętaj by w umowie notarialnej zawrzeć czas, w którym opuścisz mieszkanie i udostępnisz je do użytku nowym właścicielom.
